「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」オープンハウス開催します！
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フルリノベーション済住宅販売「ストリープハウス」第4弾の初のマンション物件「ジュネス葉山一色ガーデン」のオープンハウスを開催いたします！
お近くにお越しの際は是非、お立ち寄りください！
＊オープンハウス開催日時：2017年1 / 21 (土) ＆ 1 / 22 (日) 10:00 〜 16:00
＊所在地：神奈川県三浦郡葉山町一色1854-1
＊現地アクセス：JR横須賀線「逗子」駅よりバス16分。バス停「葉山大道」下車 徒歩5分
＊お問合先：有限会社バイブデザイン ストリープハウス事業部 www.vibe-design.jp
担当：安東（tel : 090-4741-6304 ／mail : ando@vibe-design.jp）
＊オープンハウス開催日以外の日に内覧ご希望の方は事前のご連絡をお願いいたします。
葉山町一色の閑静な住宅地に凛と佇む築32年（1984年竣工）の4階建て低層マンションの3階の角部屋。間取りを今のライフスタイルに修正し、キッチンなどの水廻り設備も全て一新。
95㎡＆3LDKのゆったりサイズのお部屋は住む人それぞれ自分のライフスタイルを落とし込むには充分な広さです。
物件名：ストリープハウス・ジュネス葉山一色ガーデン
販売価格：SOLD
所在地：神奈川県三浦郡葉山町一色1854-1
交通：JR横須賀線「逗子」駅よりバス16分
「葉山大道」バス停下車 徒歩5分
専有面積：95.26 m2：（他バルコニー12.58m²）
間取り：3LDK（LDK23.3畳・8畳・6畳・5.4畳）
築年数：1984年12月築（2016年11月全面改装）
管理形態：全部委託・日勤管理
管理会社：東横ハウスサポート株式会社
土地建物権利：所有権
建ぺい率/容積率60/200
建物構造：鉄筋コンクリート造
地目：宅地
用途地域：第1種中高層住居専用地域
都市計画：市街化区域
地域地区：風致地区・高度地区
設備：公営水道・公共下水・東京電力・オール電化
取引態様：売主
stri-ep house＊ 由比ヶ浜 進行中！
9月からスタートした「stri-ep house＊由比ヶ浜」プロジェクト。弊社「stri-ep house」 事業の再販物件ではなく中古住宅物件を購入されたお客さまよりディレクションをご依頼頂いた設計案件です。再販事業物件と同じく「strip＜剥いて＞」して「extended play＜再生を延長＞」させるプロセスを用い、新築でもない中古でもない、いままでそこにはなかった新しい価値観の空間を創造します。唯一無二の家。
本物件は築50年の木造2階建て約110平米の家なんですが新築時は60平米ほどの平屋でその後の2回の増改築で今の大きさになったという超強者物件。内部をストリップしてみると見慣れない構造が現れたりドキッとすることもありますが、しかしその増改築のおかげで階高も高くオーバー3m！スケルトンの1階天井は高く開放的な空間ができそうです。
この物件は今まで再販事業物件ではなかなか実現できなかった階段の架け替えや吹き抜けを作ったりと私自身も大変楽しませてもらっておりワクワクしながら進行しています！
kamo
「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」フルリノベ完成間近！
ストリープハウスの初のマンション物件「ジュネス葉山一色ガーデン」は、来週末（11/26(土)&27(日)）のオープンハウスに向け、フルリノベーション工事が最終段階に突入！。
築32年のこの低層マンション。凛とした佇まいとその頃の時代感を尊重しながら、無理に逆らうことなく今のライフスタイルに沿うよう作り込みをしています。葉山の桜花園さんで買い付けたアンティークの引き戸や扉達も各所にパシっと納まり、まったりとした懐かしさが漂いながらも、その脇ではオールステンレスのキッチンカウンターが未来感をシャープにアピールしていて、このハイコントラストがとっても気持ちいいんです。
他には、自由に書いて消せる黒板の壁、部屋の中心に大黒柱ばりにドーン構えるレッドシダー（米杉）貼りの壁、小さな丸いモザイクタイルで文字を壁面にあしらった「メッセージ仕上げ」の壁、などなど、専有面積が95平米と広いため、いろんなシーンを作っています。完成写真はまたオープンハウス直前にUPいたします。
とにもかくにも、次にここに住む方にHAPPYに暖か〜〜く暮らしてもらえるよう、気持ちを込めて完成させたいと思います。
ANDO
stri-ep house 秋谷1丁目 オープンハウスやります
今日の秋谷の夕日も秋らしい澄み切った空でした。
「stri-ep house 秋谷1丁目」は細かくブログアップできないまま オープンハウスのご案内になってしまいました。11/5（土）〜6（日）10：00〜16：00 オープンハウスを開催させていただきます。お時間ございましたらリフォームやリノベーションのご相談でも！是非足をお運びください。
kamo
イモ貼り&ウマ貼り
stri-ep house 秋谷1丁目では浴室を在来工法で施工しています。バスタブや水栓金物にこだわったりタイルを貼ったりとデザインに自由度が増えるのでできる限りそうしています。今回は腰高までの壁の仕上げに53mm×11mmの白いスティックタイル（フィンガーチョコみたいなサイズです）を貼り清潔で優しい印象のバスルームにしてみたいと思いました。同じスティックタイルでボーダーパターンを途中に入れる図面を書いて現場に渡していたんですが…現場に行ってみると何やら想像したパターンと違います。ベースはイモ貼りと言って綺麗に整列させ目地を通すパターンなんですが、そのボーダーは馬貼りと言って半ずれした貼り方を指示していました。しかしどおやら現場に馬貼りのシートが見当たらずボーダーにイモ貼り（整列した）のシートを使ったようです。一瞬これもありかな？と思いましたがちょっとしっくりこないのでやはり貼り直してもらうことにしました。なんとも些細なことなんですけどバスルームみたいな小さい空間でリラックスした雰囲気を作るうえではちょっと大事なことだったりするんです。（写真は目地入れ前の写真です）・・・それにしても図面と違うことをフツーに施工されるのもちと困る（笑）
kamo
建具買付＠桜花園
フルリノベ工事進行中の2つのstri-ep house物件（秋谷一丁目の戸建て＆葉山一色のマンション。11月販売開始予定）の室内で使う扉や引き戸は葉山の桜花園さんで調達をしています。
桜花園さんは、古道具や、昔の民家を解体した際の古材、建具を扱っているお店で、お店を訪れた人ならわかると思いますが、店内はものすごい量の在庫数、そして、いろ〜んな楽しいモノが置いてあります。なにしろ品揃えがありすぎて、この時は6カ所の扉を選び切るのに4時間もかかりました。。。
これらはそのままの表情を活かして使うところもあれば、ペイントして使うところもあります。引き戸などは、開け閉めの時、ガラガラって音がします。現在のライフスタイルに補正しながらフルリノベーションする際、すべてを新しいモノで埋め尽くすのではなく、こういった気の抜ける部分も常に盛り込んんでいきたいなあと思っています。
ANDO
「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」解体スタートしました。
「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」フルリノベーションのための解体が始まり、日々職人さんたちが一生懸命動いてくれています。
既に廊下の壁やリビングの壁などの既存の間仕切りは取りはらわれ、23畳のLDKの形も見えてきました。この広さ、家具レイアウトの自由度がかな〜りあるので住む人それぞれ自分のライフスタイルを落とし込むにはGOODサイズかも。
3階角部屋のこの部屋は、もともと自然光がたくさん入るんですが、壁がいなくなったおかげで更に奥まで光が届きくようになり、風の抜け方もいい感じです。
さて今日は、建築士さん、床材屋さん、接着剤屋さんと打合せ。
今回は床のフローリングを接着剤で貼ります。スイス発祥の「シーカボンド」というこの接着剤がとっても優れもの！。下地ベニヤ無しで床スラブに直接貼れ、接着剤だから当然貼る時もうるさくなく、貼った後も接着剤が緩衝材としてはたらき歩行音が階下へ伝わりづらいなど、マンション物件として一番気を付けたい近隣への配慮をスマートに実現できるいい事づくめの代物なんです！！！。。。と書きつづりはしましたが、実はバイブデザインとしては初めてのトライなので、施工時に気をつけないといけない点やリスクなどがないかどうかの再確認を皆〜んなでしたわけです。
、、、てことで、床貼り職人さん！いつもと勝手が違うかも知れませんが何卒よろしく頼みます！！
ANDO
「耐震基準適合証明書」3
さて、現在進行中の「秋谷1丁目」は築約30年の工業化プレハブ住宅でメーカーはダイワハウスです。ハウスメーカーさんとのやりとりは「秋谷2丁目」のセキスイハウスのこともあり、ある程度は覚悟して臨みましたが・・・
いやー これがまたびっくりするくらいマニュアル対応なんです。というかセキスイハウスさん同様 前例があまりないために対応の仕方がわからない様子。すべては専門知識のある担当者とはお話できない構造で、まずはカスタマーセンター窓口のオペレーターさんに主旨を伝えその答えが様々な部署から帰ってくるという構造。なので電話口ではなんの進展もなんの解決もありません。ただただこちらの要件を伝えるのみです。オペレーターさんが言葉の意味を理解していなくてもそのまま会話が続きます。ダイワハウスのカスタマーセンターは正式に物件取得をしないと（物件のオーナーに正式登録されていないと）話もしてくれません。（ある意味すごいセキュリティーです）因みに今回、物件取得前にダイワハウス商品の耐震診断及び耐震補強について一般的な問い合わせをしましたが、”一般的な”答えも何一つ答えてくれませんでした。これには正直驚きました。営業所の中には答えてくれる人もいるかもれないと思い方々電話してみましたがやはりどの営業所にかけてもカスタマーセンターに導かれます。さて5月の頭からアプローチし始めたこのダイワハウスに対する「耐震診断」及び「耐震基準適合証明書」取得の依頼ですが実は9月初旬の現在に至っても取得できていません。ハウスメーカーさんそれぞれ対応が違うことも承知していますが、ここまで時間とやりとりが発生することは完全に想定外の出来事でした。この件については現在も進行中であるため今は詳細を控えますが、取得後に私の雑感含めこの場で報告させてもらいます。
kamo
「耐震基準適合証明書」2
「下山口」は約築40年の木造住宅でした。先に言ってしまうと、この木造住宅在来工法での「耐震基準適合証明書」取得はいたって簡単です。工業化プレハブ製品とは違い、建築士の構造計算（実際には計算ソフト）による計算とその証明書で事足ります。弊社としても本物件に於いては十分な安全担保するため「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」（通称 木耐協）に依頼しました。すると木耐協に加盟している会社の中から木耐協が本物件に対応できる会社を選定し連絡してきます。弊社としては地元の業者さんとの取り組みを重視したい旨伝え、業者さんをこちらで選定したいと申し出ましたが断られました。（なんでかな？笑）結果、町田市に本社を構える「朝日リビング株式会社」さんよりご連絡いただき証明書取得に向け耐震診断〜耐震補強工事と進行することになります。耐震診断の結果、評価点は0.3程度で大きな地震が来れば倒壊する可能性が高いと言われるレベルです。（ちなみにこの時代の木造住宅はほぼこのレベルです）この評価点を1.0まで引き上げるべく耐震補強工事をするわけですが、その工事内容に選択肢はありません。木耐協推奨なのか？「かべつよし」なる構造補強製品のみの仕様となるようで、しかもその価格が高い。耐震診断は無料とし耐震工事への入り口を広くしておき、一旦入ると価格的な査定など存在できなくする構造だと感じました。結果的に「耐震基準適合証明書」は取得できましたが、そのコストとそれまでのプロセスには大いに不満が残りました。すごくクローズな体制で、ビジネスベースで考えた場合今後はこの「木耐協」へ依頼するという選択肢はなくなるでしょう。
kamo
「耐震基準適合証明書」1
stri-ep house では物件ごとに「耐震基準適合証明書」の取得を目指しています。
扱う物件が築30〜40年くらいの物件が中心になりますから現行の耐震基準を満たしていない物件も存在します。ここ数年の震災にたいする安全対策への関心の高さ（建物にたいする不安の解消と言った方がいいですね）の為ともう一つ大きな理由として「住宅ローン減税」の税控除を最大限活用するためです。住宅ローンの借入残高の1%を最大で10年間「所得税」から減税されるわけですからかなり大きな金額になります。適応の条件は購入から居住のタイミングや個人の年収、建物の規模など様々ありますが、まあ普通の方が普通の買い方をするぶんにはほぼ適応されます。問題は対象物件のその建物が建築された日から取得する日までが20年以下（マンションなどの耐火建築物は25年）ということ。これでは中古物件で築20年を超える物件は適応外なので、それらをカバーする適応条件として「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術基準またはこれに準ずるものに適合する建物」とありその証明として「耐震基準適合証明書」もしくは「住宅性能評価書」などの証明書が必要になります。要するに減税措置を受けるためにはどんな物件でも良いわけではなく耐震性や耐久性に一定の性能が認められるものに限るというわけです。以前はこの証明書を物件の「売主」が取得していなければ「買主」の減税措置は適応されないというなんとも現実味に欠ける制度でしたが、現在では「買主」が物件取得後に耐震診断〜（必要があれば耐震補強をし）適合証明書を取得すれば適応されるようになりましたのでそのような状況下にある方は是非やることをお勧めします。ただし、物件によってはローン減税で控除される金額より耐震補強工事にかかる金額が高くなってしまう場合もありますから見極めが大事ですね。もっとも、金額云々より安心安全が優先される場合もありますからそれぞれのご判断にもよります。
さて、2013年の「秋谷2丁目」は築40年の軽量鉄骨造いわゆる工業化プレハブ住宅でした。メーカーであるセキスイハウスさんへ耐震診断を依頼。耐震補強工事が主な目的でなく、「耐震基準適合証明書」の取得が主な目的である主旨を伝えると大手メーカーさんはまず固まります（笑）
このような問い合わせははまずカスタマーセンターへ電話することになりますが、オペレーターさんはまず内容が理解できない方が多いです。なぜなら築40年の自社製品を耐震補強（耐震診断）なんてしてまで住もうと思う人がいないからです。いわゆる”レアケース”。普通は壊しちゃうんです。まだ住めるのに・・・汚いとか古いとか売れないとかで壊しちゃった方が話が前に進むからです。国の政策も一昨年くらいまでは新築一辺倒でしたから。そんな事情でセキスイハウスさんの各部署をたらい廻しにされながら少しづつ証明書の取得に向け前進します。
ようやく話の主旨を共有いただき、社内資料（なんせ40年前の紙ベースの社内資料です）の検証、現地調査の段取りなどにこぎつけました。セキスイハウスさん、なんと40年前の設計が現行の耐震基準を満たしており、現地での調査（建物の傾きや基礎や構造の状態などを機器や目視で確認）後、建築当時の性能を有すると判断いただき（耐震等級は1です）耐震補強せずに適合証明書を取得できました。このことは想像していなかったので嬉しいことでした。コスト面ももちろんですがstri-ep house の材料となるこの時代の工業化住宅が今の時代にも通用する一つの材料を持っているという証だったからです。磨けば玉とはまさにこのことです。この物件に少し背中を押してもらった気がしました。現在進行中の「秋谷1丁目」は同じく工業化プレハブ住宅ですがメーカーは「ダイワハウス」ですがセキスイハウスでは想像もしなかったことが次々と起こります。私から繰り出される依頼や言葉がのすべてがハウスメーカーにとってはレアケースでこの件に関わる全ての人や物事がぎこちなくまるで欠けた歯車を回すようでした。
少し長くなりましたのでこの話は次回木造住宅「下山口」の後にお話します。
kamo