建具買付@桜花園

Posted by on 9月 28, 2016 in news

フルリノベ工事進行中の2つのstri-ep house物件(秋谷一丁目の戸建て&葉山一色のマンション。11月販売開始予定)の室内で使う扉や引き戸は葉山の桜花園さんで調達をしています。
桜花園さんは、古道具や、昔の民家を解体した際の古材、建具を扱っているお店で、お店を訪れた人ならわかると思いますが、店内はものすごい量の在庫数、そして、いろ〜んな楽しいモノが置いてあります。なにしろ品揃えがありすぎて、この時は6カ所の扉を選び切るのに4時間もかかりました。。。

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これらはそのままの表情を活かして使うところもあれば、ペイントして使うところもあります。引き戸などは、開け閉めの時、ガラガラって音がします。現在のライフスタイルに補正しながらフルリノベーションする際、すべてを新しいモノで埋め尽くすのではなく、こういった気の抜ける部分も常に盛り込んんでいきたいなあと思っています。

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ANDO

「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」解体スタートしました。

Posted by on 9月 21, 2016 in news, stri-ep

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「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」フルリノベーションのための解体が始まり、日々職人さんたちが一生懸命動いてくれています。
既に廊下の壁やリビングの壁などの既存の間仕切りは取りはらわれ、23畳のLDKの形も見えてきました。この広さ、家具レイアウトの自由度がかな〜りあるので住む人それぞれ自分のライフスタイルを落とし込むにはGOODサイズかも。
3階角部屋のこの部屋は、もともと自然光がたくさん入るんですが、壁がいなくなったおかげで更に奥まで光が届きくようになり、風の抜け方もいい感じです。
さて今日は、建築士さん、床材屋さん、接着剤屋さんと打合せ。
今回は床のフローリングを接着剤で貼ります。スイス発祥の「シーカボンド」というこの接着剤がとっても優れもの!。下地ベニヤ無しで床スラブに直接貼れ、接着剤だから当然貼る時もうるさくなく、貼った後も接着剤が緩衝材としてはたらき歩行音が階下へ伝わりづらいなど、マンション物件として一番気を付けたい近隣への配慮をスマートに実現できるいい事づくめの代物なんです!!!。。。と書きつづりはしましたが、実はバイブデザインとしては初めてのトライなので、施工時に気をつけないといけない点やリスクなどがないかどうかの再確認を皆〜んなでしたわけです。
、、、てことで、床貼り職人さん!いつもと勝手が違うかも知れませんが何卒よろしく頼みます!!

ANDO

「耐震基準適合証明書」3

Posted by on 9月 18, 2016 in etc., stri-ep

さて、現在進行中の「秋谷1丁目」は築約30年の工業化プレハブ住宅でメーカーはダイワハウスです。ハウスメーカーさんとのやりとりは「秋谷2丁目」のセキスイハウスのこともあり、ある程度は覚悟して臨みましたが・・・
いやー これがまたびっくりするくらいマニュアル対応なんです。というかセキスイハウスさん同様 前例があまりないために対応の仕方がわからない様子。すべては専門知識のある担当者とはお話できない構造で、まずはカスタマーセンター窓口のオペレーターさんに主旨を伝えその答えが様々な部署から帰ってくるという構造。なので電話口ではなんの進展もなんの解決もありません。ただただこちらの要件を伝えるのみです。オペレーターさんが言葉の意味を理解していなくてもそのまま会話が続きます。ダイワハウスのカスタマーセンターは正式に物件取得をしないと(物件のオーナーに正式登録されていないと)話もしてくれません。(ある意味すごいセキュリティーです)因みに今回、物件取得前にダイワハウス商品の耐震診断及び耐震補強について一般的な問い合わせをしましたが、”一般的な”答えも何一つ答えてくれませんでした。これには正直驚きました。営業所の中には答えてくれる人もいるかもれないと思い方々電話してみましたがやはりどの営業所にかけてもカスタマーセンターに導かれます。さて5月の頭からアプローチし始めたこのダイワハウスに対する「耐震診断」及び「耐震基準適合証明書」取得の依頼ですが実は9月初旬の現在に至っても取得できていません。ハウスメーカーさんそれぞれ対応が違うことも承知していますが、ここまで時間とやりとりが発生することは完全に想定外の出来事でした。この件については現在も進行中であるため今は詳細を控えますが、取得後に私の雑感含めこの場で報告させてもらいます。
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kamo

「耐震基準適合証明書」2

Posted by on 9月 18, 2016 in etc., stri-ep

「下山口」は約築40年の木造住宅でした。先に言ってしまうと、この木造住宅在来工法での「耐震基準適合証明書」取得はいたって簡単です。工業化プレハブ製品とは違い、建築士の構造計算(実際には計算ソフト)による計算とその証明書で事足ります。弊社としても本物件に於いては十分な安全担保するため「日本木造住宅耐震補強事業者協同組合」(通称 木耐協)に依頼しました。すると木耐協に加盟している会社の中から木耐協が本物件に対応できる会社を選定し連絡してきます。弊社としては地元の業者さんとの取り組みを重視したい旨伝え、業者さんをこちらで選定したいと申し出ましたが断られました。(なんでかな?笑)結果、町田市に本社を構える「朝日リビング株式会社」さんよりご連絡いただき証明書取得に向け耐震診断〜耐震補強工事と進行することになります。耐震診断の結果、評価点は0.3程度で大きな地震が来れば倒壊する可能性が高いと言われるレベルです。(ちなみにこの時代の木造住宅はほぼこのレベルです)この評価点を1.0まで引き上げるべく耐震補強工事をするわけですが、その工事内容に選択肢はありません。木耐協推奨なのか?「かべつよし」なる構造補強製品のみの仕様となるようで、しかもその価格が高い。耐震診断は無料とし耐震工事への入り口を広くしておき、一旦入ると価格的な査定など存在できなくする構造だと感じました。結果的に「耐震基準適合証明書」は取得できましたが、そのコストとそれまでのプロセスには大いに不満が残りました。すごくクローズな体制で、ビジネスベースで考えた場合今後はこの「木耐協」へ依頼するという選択肢はなくなるでしょう。
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kamo

「耐震基準適合証明書」1

Posted by on 9月 16, 2016 in etc., stri-ep

stri-ep house では物件ごとに「耐震基準適合証明書」の取得を目指しています。
扱う物件が築30〜40年くらいの物件が中心になりますから現行の耐震基準を満たしていない物件も存在します。ここ数年の震災にたいする安全対策への関心の高さ(建物にたいする不安の解消と言った方がいいですね)の為ともう一つ大きな理由として「住宅ローン減税」の税控除を最大限活用するためです。住宅ローンの借入残高の1%を最大で10年間「所得税」から減税されるわけですからかなり大きな金額になります。適応の条件は購入から居住のタイミングや個人の年収、建物の規模など様々ありますが、まあ普通の方が普通の買い方をするぶんにはほぼ適応されます。問題は対象物件のその建物が建築された日から取得する日までが20年以下(マンションなどの耐火建築物は25年)ということ。これでは中古物件で築20年を超える物件は適応外なので、それらをカバーする適応条件として「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術基準またはこれに準ずるものに適合する建物」とありその証明として「耐震基準適合証明書」もしくは「住宅性能評価書」などの証明書が必要になります。要するに減税措置を受けるためにはどんな物件でも良いわけではなく耐震性や耐久性に一定の性能が認められるものに限るというわけです。以前はこの証明書を物件の「売主」が取得していなければ「買主」の減税措置は適応されないというなんとも現実味に欠ける制度でしたが、現在では「買主」が物件取得後に耐震診断〜(必要があれば耐震補強をし)適合証明書を取得すれば適応されるようになりましたのでそのような状況下にある方は是非やることをお勧めします。ただし、物件によってはローン減税で控除される金額より耐震補強工事にかかる金額が高くなってしまう場合もありますから見極めが大事ですね。もっとも、金額云々より安心安全が優先される場合もありますからそれぞれのご判断にもよります。
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さて、2013年の「秋谷2丁目」は築40年の軽量鉄骨造いわゆる工業化プレハブ住宅でした。メーカーであるセキスイハウスさんへ耐震診断を依頼。耐震補強工事が主な目的でなく、「耐震基準適合証明書」の取得が主な目的である主旨を伝えると大手メーカーさんはまず固まります(笑)
このような問い合わせははまずカスタマーセンターへ電話することになりますが、オペレーターさんはまず内容が理解できない方が多いです。なぜなら築40年の自社製品を耐震補強(耐震診断)なんてしてまで住もうと思う人がいないからです。いわゆる”レアケース”。普通は壊しちゃうんです。まだ住めるのに・・・汚いとか古いとか売れないとかで壊しちゃった方が話が前に進むからです。国の政策も一昨年くらいまでは新築一辺倒でしたから。そんな事情でセキスイハウスさんの各部署をたらい廻しにされながら少しづつ証明書の取得に向け前進します。
ようやく話の主旨を共有いただき、社内資料(なんせ40年前の紙ベースの社内資料です)の検証、現地調査の段取りなどにこぎつけました。セキスイハウスさん、なんと40年前の設計が現行の耐震基準を満たしており、現地での調査(建物の傾きや基礎や構造の状態などを機器や目視で確認)後、建築当時の性能を有すると判断いただき(耐震等級は1です)耐震補強せずに適合証明書を取得できました。このことは想像していなかったので嬉しいことでした。コスト面ももちろんですがstri-ep house の材料となるこの時代の工業化住宅が今の時代にも通用する一つの材料を持っているという証だったからです。磨けば玉とはまさにこのことです。この物件に少し背中を押してもらった気がしました。現在進行中の「秋谷1丁目」は同じく工業化プレハブ住宅ですがメーカーは「ダイワハウス」ですがセキスイハウスでは想像もしなかったことが次々と起こります。私から繰り出される依頼や言葉がのすべてがハウスメーカーにとってはレアケースでこの件に関わる全ての人や物事がぎこちなくまるで欠けた歯車を回すようでした。
少し長くなりましたのでこの話は次回木造住宅「下山口」の後にお話します。

kamo

「stri-ep house flat ジュネス葉山一色ガーデン」プロジェクト始まります。

Posted by on 9月 4, 2016 in news, stri-ep

ストリープハウスは現在進行中の「stri-ep house 秋谷一丁目」を含め、3物件とも全て戸建てタイプですが、今回は初のマンション物件に着手します。
物件は「ジュネス葉山一色ガーデン」。
メインの通りからちょっと入った住宅地に凛と佇む築32年(1984年竣工)の4階建て低層マンションです。1984年といえば、井上陽水さんのいっそセレナーデとかプリンスのパープルレインがヒットした年ですね。。。(←当時を想い返すには分かりやすいかなと思いまして、、、笑。)
そしてやはり32年前ともなれば、建物の屋根や手すりのデザイン、玄関扉の印象、外壁の仕上げなど、いろんなところにビンテージ感が散らばっていて、そんなディテールが眼に入るたびに懐かしさが香ります。
そんな時代感に失礼のない様、建物と対話しながら作っていきたいと思います。
完成&販売開始は11月中旬予定。オープンハウスも予定していますので、プロジェクトの進行具合含め、またこの場でお知らせしますね!

モノクロ外観・文字入り

図面
↑ こちらは当時の竣工図面の抜粋。
もちろん手書き&大判青焼き図面!!(久しぶりに見ました!)
この他、数十枚にもわたる図面がしっかり製本され残されてます。
こうしてしっかり管理され閲覧できる竣工図が残っていると、設計&デザイン作業がとてもやりやすくなり、「解体して壊してみなきゃデザイン作業が前に進めない、、」なんてこともありません。
また、中古戸建ての場合によくある「解体するまで何が出てくるか分からないエキサイティングな?リスク」もほぼゼロなので安心です。

そして、こちらは ↓ リノベ前の現況です。面積は95㎡と広めでいいサイズです。
ここからフルリノベーションを行い、間取りなどは今のライフスタイルに修正し、水廻りやキッチンの設備も全て新しくします。
リノベーションは、何を引いて何を足すかのその答え探しが面白いとこ。
では始めま〜す!

室内写真

ANDO

stri-ep house 秋谷1丁目 日々進行中!

Posted by on 9月 2, 2016 in news, stri-ep

いやーしかし暑いですねー今年の夏も。残暑もきつい!
現場での職人さんたちには頭が下がります。がしかしこの現場、意外にも風が通り抜けこの酷暑でも案外涼しかったりします。実際近所であるわがアトリエとは天と地の差です。芦名の海からの吹き抜ける風がこうも心地よくしてくれるとは・・・初めて知りました。
2階にLDKを計画したことは眺望のみならず大正解だったようです。2階の天井はどうしても抜きたかったので、その後の断熱性能など気になるところではありましたがグラスウール充填し、PBを貼ったあたりから体感温度が激変しました。フトコロ100mm程度でも空気層はやはり大きな効果がありますね。
この先、屋根には遮熱塗料を塗布します。さてこの遮熱塗料、どのくらい効果が出るのか楽しみな??ところです。
工事中にてあまりお見せできる写真も少ないのですが、どうしても露出したかった鉄骨トラスと天井の経過観察。トラスと天井はこの先塗装の予定です。
本物件竣工は10月頭、販売開始は10月中旬の予定ですがそれまで数回ご報告できればと思います。

秋谷天井-1

kamo